Metsätilakauppa

Osuuspankki auttaa metsätilakaupan tekemisessä. Tutustu Osuuspankkien lakipalveluiden laatimaan metsätilakaupan oppaaseen. Kun suunnittelet metsätilan kauppaa, ota yhteyttä Osuuspankkiin.

Metsätilakaupan opas

Sisältö:

  • Kohteen arviointi
  • Perusselvitykset
  • Kaupan valmistelu
  • Rahoitussuunnittelu
  • Kaupan teko
  • Lainhuudatus
  • Metsäkaupan muistilista

Kohteen arviointi

Metsätilan arvoon vaikuttavat eniten tilalla olevan puuston arvo, etäisyys lähimmästä tiestä, etäisyys lähimmästä taajamasta ja se, onko tilalla muuta kuin metsätaloudellista käyttöä (rantaviivaa tai muuta vastaavaa arvoa lisäävää erityistekijää). Metsätaloudellisessa mielessä puuston arvo vaikuttaa eniten tilan arvoon. Metsämaan hinta on viime vuosina kasvavasta kysynnästä johtuen ollut nousussa. Toisaalta hinnanvaihtelut ovat olleet suuria. Etelä-Suomessa puustoisista tiloista on maksettu huomattavasti keskimääräistä enemmän, kun taas Pohjois-Suomessa vähäpuustoiset metsät ovat olleet huomattavasti keskimääräistä halvempia.
Kohteen arvioinnissa kannattaa käyttää metsänhoitoyhdistysten tai OP-Kiinteistökeskusten asiantuntemusta.

Perusselvitykset

Ennen kauppaa Sinun kannattaa tutustua tarkoin muun muassa seuraaviin asiakirjoihin:

  • lainhuutotodistus
  • rasitustodistus
  • kiinteistörekisterinote
Kiinteistön voi pätevästi myydä vain kiinteistön omistaja. Lainhuutotodistuksesta selviää, kuka on viimeksi kirjattu tilan omistajaksi käräjäoikeuden pitämään lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Ennen kaupan tekemistä on tärkeää selvittää kiinteistöön kohdistuvat rasitukset. Kiinteistöä rasittavat kiinnitykset ja ulkopuoliset oikeudet (esim. vuokraoikeus) käyvät ilmi rasitustodistuksesta.

Ennen kauppaa tulee myös selvittää, missä rasitustodistuksessa mainitut kiinnitetyt haltijavelkakirjat tai panttikirjat ovat. Jos ne ovat myyjän hallussa, on sovittava, että ostaja saa ne itselleen kauppahinnan maksua vastaan. Jos ne ovat jollakin velkojen vakuutena, on velkojan kanssa sovittava kiinnitysten vapauttamisesta.

Jos kaupan kohteena on määräala kiinteistöstä, tulee velkojan kanssa sopia määräalan vapauttamisesta kantatilan kiinnityksistä. Sopimukset on syytä tehdä kirjallisesti.

Rasitustodistuksesta voi myös varmistua, ettei myytävää kiinteistöä ole ulosmitattu.

Kiinteistörekisteriotteesta näkyvät metsätilan yksilöintitiedot, esimerkiksi pinta-ala ja kiinteistöön kohdistuvat rasitteet (esim. naapurikiinteistön oikeus venevalkamaan).

Tarkista lisäksi, että tilalla ei ole tekemättömiä metsänuudistamistöitä, koska uudistamisvelvoite siirtyy ostajalle.

Kaupan valmistelu

Metsätilakauppaa suunniteltaessa on syytä huomioida ainakin seuraavia verotusnäkökohtia:

Lahjavero

Lähisukulaisten välisissä kaupoissa on syytä alimman verottoman kauppahinnan selvittämiseksi hakea kirjallinen lahjaverotuksen ennakkoratkaisu verottajalta. Lahjaveron määrää pienentää luovuttajan pidättämä hallintaoikeus tai hakkuuoikeus kaupan tai myös lahjoituksen kohteena olevaan metsään.

Vieraiden välisissä metsäkaupoissa lahjavero tulee erittäin harvoin maksettavaksi.

Varainsiirtovero

Vero on 4 % kauppahinnasta. Vero on suoritettava lainhuutoa haettaessa, kuitenkin viimeistään kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä.

Luovutusvoittovero

Metsätilakauppoja koskevat yleiset kiinteistön luovutusvoiton verotussäännökset, joiden mukaan luovutusvoitto on pääomatuloa, joista maksetaan 28 % veroa. Voitto lasketaan vähentämällä kauppahinnasta alkuperäinen hankintahinta tai hankintameno-olettama, 20 % tai 40 % kauppahinnasta.

Pinta-alaverotetun myyjän luovutusvoittolaskelmassa otetaan huomioon hakkuut luovutusvuodelta ja viideltä edeltävältä vuodelta.

Poikkeuksen muodostavat eräät lähisukulaisten väliset kaupat, jotka ovat luovutusvoiton verosta vapaat.

Kiinteistövero

Metsämaasta ei makseta kiinteistöveroa.

Metsävähennys

Puun myyntitulojen verotuksessa on metsätilan ostajalla oikeus tehdä metsävähennys puun myyntituloista seuraavina vuosina. Vähennys on enintään 60 % metsätilan kauppahinnasta. Yhden vuoden vähennys voi olla enintään 60 % ostetulta tilalta saaduista puun myyntituloista.

Arvonlisävero

Metsätilan tai sen osan kaupasta ei tarvitse maksaa arvonlisäveroa.

Rahoitussuunnittelu

Metsätilan osto on mahdollista rahoittaa pankkilainalla joko osittain tai jopa kokonaan. Metsä käy osuuspankissa luoton vakuudeksi. Luototuksen pohjana käytetään metsätilan käypää arvoa. Käypä arvo ei ole kuitenkaan välttämättä sama kuin tilasta maksettu kauppahinta.

Tilakauppa voidaan luotottaa myös kokonaan, mutta silloin tarvitaan muitakin vakuuksia kuin ostettu metsätila. Esimerkiksi asunto-osakkeet ovat yleisesti käytetty lisävakuusmuoto.

Metsätilan ostoon myönnettävät luotot ovat osuuspankissa luottoehdoiltaan varsin edullisia. Luottojen korkotaso on samaa luokkaa asuntoluottojen kanssa. Maksuaika sovitaan asiakkaan toiveiden ja maksukyvyn mukaisesti.

Kaupan teko

Ostotarjous ja käsiraha

Ostotarjous kannattaa tehdä vasta sitten, kun on varma siitä, että haluaa ostaa metsätilan tarjouksen mukaisilla ehdoilla. Tarjouksen voi ilman seuraamuksia peruuttaa siihen asti, kun myyjä on sen hyväksynyt. Jos myyjä on jo hyväksynyt tarjouksen, ostaja voi joutua korvausvastuuseen vetäytyessään kaupasta. Kaupan teosta kieltäytyneen on korvattava toiselle osapuolelle kaupan tekoon liittyneet kustannukset.

Jos ostaja on maksanut käsirahaa, myyjän on palautettava käsiraha ostajan vetäytyessä kaupasta. Myyjä saa pidättää käsirahasta sen osan, joka kattaa kaupan tekoon liittyneet todelliset kustannukset.

Kauppakirjan laatiminen

Kauppakirja on laadittava kirjallisesti. Kaupantekotilaisuudessa tulee myyjän, ostajan ja julkisen kaupanvahvistajan olla yhtä aikaa läsnä. Kaupanvahvistaja todistaa kaupan ja tekee siitä ilmoituksen viranomaisille.

Kauppakirjan laadinnassa kannattaa käyttää asiantuntijaa. Osuuspankki laatii kauppakirjan tai tarkistaa muualla laaditun kauppakirjan. Jos kaupassa on käytetty kiinteistönvälittäjää, hän yleensä laatii kauppakirjan.

Luovutusrajoitukset

Jos molemmat aviopuolisot omistavat metsätilan, vain he yhdessä voivat myydä sen. Puolison yksin omistaman metsätilan luovuttamiseen ei tarvita toisen aviopuolison suostumusta, ellei metsätilaa (ja siihen sisältyvää rakennusta) ole tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina.

Jos metsätila on ulosmitattu, omistaja ei voi myydä tilaa. Ulosmittaus näkyy lainhuuto- ja rasitustodistuksesta.

Lainhuudatus

Metsätilan ostaja on velvollinen hakemaan lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituspäivästä lukien. Lainhuutoa haetaan siltä käräjäoikeudelta, jonka tuomiopiirissä metsätila sijaitsee. Jos kaupan kohteena on määräala kiinteistöstä, lainhuutohakemus käynnistää lohkomistoimituksen. Varainsiirtovero on maksettava ennen lainhuudon hakemista. Osuuspankki voi hoitaa lainhuudatuksen ja mahdollisesti tarvittavien kiinnitysten hakemisen.

Metsätilakaupan muistilista

  • käytä kohteen hinnan arviointiin OP-Kiinteistökeskuksen tai metsänhoitoyhdistyksen asiantuntemusta
  • tutustu huolellisesti kaikkiin kauppaan liittyviin asiapapereihin
  • selvitä ennakkoon kaupan veroseuraamukset
  • kun ostat, pyydä osuuspankista kaupan rahoihussuunnitelma
  • kun myyt, pyydä osuuspankista tilakaupparahojen sijoitussuunnitelma
  • anna tilan myynti OP-Kiinteistökeskuksen asiantuntijoiden tehtäväksi
  • kun tarvitset asiantuntijan laatimaan kauppakirjan, käänny osuuspankin puoleen
  • hae lainhuuto 6 kk:n kuluessa kaupasta.