Sopimuksen purku ja irtisanominen

Purku

Vuokrasopimuksen osapuolet voivat niin halutessaan purkaa solmimansa maanvuokrasopimuksen riippumatta vuokrasopimuksessa tai laissa säädetystä voimassaoloajasta. Tällöin sopimusosapuolten on maanvuokrasopimusta purettaessa käytettävä samanlaista muotoa kuin sopimusta tehtäessä on käytetty. Vuokrasopimuksen purkamista tarkoittava, molempien osapuolten hyväksymä ja allekirjoittama lausuma voidaan tehdä erillisenä asiakirjana, mutta yhtä hyvin se voidaan kirjoittaa se alkuperäiseen vuokrasopimukseen.

Irtisanominen    

Irtisanominen on yksipuolinen vastaanottamista edellyttävä tahdonilmaisu, jolla sopimussuhde saadaan päättymään. Sopimussuhde päättyy laissa säädetyn tai irtisanomisessa ilmaistun määräajan kuluttua.

Maanvuokralain mukaan vuokrasopimuksen irtisanominen on toimitettava todistajien läsnä ollessa tai muutoin todistettavasti ja samalla on ilmoitettava  vuokrasuhteen päättymisen aika. Mikäli osapuoli itse kirjallisesti tunnustaa vastaanottaneensa irtisanomisen, ei todistajia tarvita.

Irtisanomisen perusteet

Kun on kyse määräajaksi tehdystä maanvuokrasopimuksesta ja sopimusosapuoli suorittaa irtisanomisen kesken vuokrakauden kulumista, on kyseessä erityisperusteinen irtisanominen, joka edellyttää toisen osapuolen sopimusrikkomusta.

Maanvuokralain mukaan on tällainen kesken vuokrakauden kulumista suoritettava erityisperusteinen irtisanominen mahdollista myös silloin, kun vuokrasuhteessa tapahtuu muutoksia, jotka johtuvat sopijapuolista riippumattomista tekijöistä.

Vuokramiehen sopimusrikkomus

Kun maanvuokrasopimuksen osapuoli tekee sopimusrikkomuksen, on rikkomuksen oltava olennainen loukatun osapuolen näkökulmasta katsottuna. Pienehkö sopimusrikkomus ei missään nimessä voi oikeuttaa loukattua osapuolta purkamaan koko sopimusta, vaan asiaa on arvosteltava kokonaisuus huomioon ottaen. Maanvuokralaissa on esitetty viisi eri perustetta, joilla vuokranantaja voi irtisanoa määräaikaisen maanvuokrasopimuksen päättymään ennen vuokrakauden loppuunkulumista.

1. Luvaton vuokraoikeuden siirto

Jos vuokramies siirtää vuokraoikeuden maanvuokralain tai sopimuksen vastaisesti toiselle tai jos hän luovuttaa vuokra-alueen tai sen osan hallinnan toiselle.

 2. Vuokranmaksun laiminlyönti

Vuokramiehen laiminlyödessä vuokranmaksun ja jättäessään täyttämättä maksuvelvollisuutensa kuukauden kuluessa kehotuksen saatuaan tai jättäessään asettamatta hyväksyttävän vakuuden vuokran maksamisesta samassa ajassa.

3. Kunnossapitovelvoitteen laiminlyönti

Jos vuokramies laiminlyö olennaisesti vuokra-alueen ja siihen kuuluvan omaisuuden kunnossapitovelvollisuuden eikä korjaa laiminlyöntiään kehotuksen saatuaankaan hänelle asetetun kohtuullisen määräajan kuluessa.

4. Sopimuksen- tai lainvastainen käyttö

Vuokranantajalla on oikeus määrätä, mihin tarkoitukseen vuokra-aluetta käytetään. Mikäli vuokramies käyttää vuokrasopimuksen kohdetta maanvuokralain tai vuokrasopimuksen vastaisesti, eikä korjaa menettelyään kehotuksen saatuaan hänelle asetetussa kohtuullisessa määräajassa.

5. Rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättäminen

Mikäli vuokramies ei täytä hänelle vuokrasopimuksessa asetettua rakentamisvelvollisuutta, voi vuokranantaja irtisanoa vuokrasopimuksen kuukauden kuluessa vuokrasopimuksessa rakentamiselle asetetun määräajan päättymisestä.

Vuokranantajan sopimusrikkomus

Vuokranantajan keskeisin velvollisuus toista sopimuskumppania kohtaan on vuokra-alueen luovuttaminen. Mikäli vuokranantaja laiminlyö kokonaan tai myöhästyy olennaisesti vuokra-alueen hallinnan luovuttamisessa, on kyse sellaisesta, olennaisesta  sopimusrikkomuksesta, joka oikeuttaa vuokramiehen purkamaan sopimuksen.